Abbedissan 2 i Malmö - 88% lägre energianvändning än medelkontoret!

Jag (Thomas Lindborg) har stämt träff med Jörgen Benediktsson i fastigheten Kv Abbedissan 2 i Malmö nära Pildammsparken och Triangelns station för en intervju om om hans bakgrund och tekniken i fastigheten. Jörgen är idag Teknikansvarig och har ansvar för ett antal fastigheter i Malmö. Han har jobbat med fastigheter sedan 1988. Jörgen är väldigt tekniskt intresserad, har även fixat till sin villa så att den är mycket energieffektiv och stor erfarenhet av fastighetsteknik i olika fastigheter.

Total installerad solcellseffekt 250 kW

Vad är det som gör jobbet intressant?
– Vasakronan har alltid ett mål att sträva efter. Vi investerar mycket i ny teknik och jag tycker det är rätt fantastiskt att Vasakronan gör detta. Vi har en till exempel solcellspark och har byggt Sveriges största kontorshus med en stomme helt i trä i Uppsala. Det är hela tiden en utveckling på hela Vasakronan. Har man ett energiprojekt så får man det godkänt med mycket hög sannolikhet och det leder ju även till ett högre fastighetsvärde.

Hur ser du på Vasakronans position i marknaden?
– Vi är ett av Sveriges största fastighetsbolag med störst bestånd i Stockholm, jag upplever att vi är väldigt framåt. Vi har fastigheter i Uppsala, Göteborg och i Malmö har vi 35–40 % av alla husen på gågatan. Vasakronans försöker utveckla staden på ett bra sätt.   

Gröna utemiljöer. Bild: Vasakronan

Hur jobbar ni med hållbarhet?
– Närmast mitt ansvarsområde är energieffektivisering. Vi har i år som mål att sänka 5 % och sätter upp delmål som t ex 65 kWh/kvm och år redan 2025. Vi jobbar med återbruk och behåller material för att minska miljöbelastningen, till exempel så har vi återanvänt fläktar, frekvensomformare och DUCar, vilket sparar pengar och även gjort att leveranstider blir kortare. Andra exempel är solcellsparker, batterilösningar, geo-anläggningar och trähus för att reducera energianvändningen och koldioxidavtrycket. 

Merparten av våra hyresgästavtal är Gröna hyresgästavtal. Ett annat exempel är att vi är med i flera olika organisationer som verkar för hållbarhet, t ex LFM30.

Som tekniskt ansvarig har du även ansvar för inneklimatet hos hyresgästerna. Energianvändning kontra nöjd kund – hur prioriterar ni där?
 – Kunden är alltid viktigast. Men jag upplever att energieffektivisering och kundnöjdhet går hand i hand med rätt tekniska lösningar, rådgivning och bra dialog. Skulle någon ha synpunkter är det väldigt enkelt att plocka fram datorn och visa allting i LINDINSPECT® – hur temperaturen har varit och vilket rum som är kallast i lokalen vilket skapar förståelse hos hyresgästen. Sätter man sig ner och förklarar hur allting fungerar så tycker 95 % att det ser väldigt bra ut. Det skapar förtroende och trygghet som är väldigt viktigt. 

Ventlationsanläggningen i källaren.

När ökar klagomålen på temperaturen?
– När det blir kallare än 21,5 grader och varmare än 26–27 grader så ökar klagomålen. Vi har ju bara komfortkyla så vi följer ju utetemperaturen när det blir för varmt ute.

Hur tänker ni kring krav på investeringar för sänkt energianvändning?
– Jag kommer med förslag på vad som vore bra, vi gör LCC-kalkyler och ser om det är lönsamt och diskuterar med fastighetsutvecklarna och tar ett gemensamt beslut om vad som skall genomföras. Det är många saker som påverkas – sänkt energianvändning, förbättrat Nöjd Kund Index och fastighetsvärdering. 

Geo-anläggningens styrskåp

 Vad är det som gör fastigheten extra energieffektiv som du ser det?
– Geo-anläggningen gör ju mycket. Och sen kan jag driftoptimera bättre med Lindinvent. Det ger en helt annan kontroll. Solcellerna ger ju också ett bra bidrag t ex.

Det är ju så här man skall bygga nya fastigheter – går det att använda samma koncept i befintliga fastigheter?
– Det är ju svårare att få till i äldre fastigheter med dålig isolering och det kan också vara svårt att få tillstånd att borra överallt.

Vad är Lindinvents del i det hela anser du?
– Vi övervakar varenda grej, jag kan se allt. Jag har koll på tryck, flöden och närvaro. Tycker hyresgästen det är kallt kan jag justera flöden och inställningar direkt om jag får ett rumsnummer. Jag får en bra överblick på allt och kan justera minflöden och närvaroflöden för kundens bästa upplevelse på ett mycket enkelt sätt.  

Hur är det med solavskärmningsstyrningen? Folk brukar ha mycket synpunkter på det.
– Har inte upplevt något dåligt med det. Och de har strömbrytare så de kan överstyra den. En nackdel är att man inte kan ställa solavskärmningen med en liten öppning. De vill gärna kunna se ut lite.

Lösningarna finns, vi har det så i vårt egna kontor på Lindinvent. Men glastillverkare hävdar att det kan leda till sprickor i glaset. Risken för detta beror på att det kan bli väldigt varmt med mörka invändiga rullgardiner som kan skapa spänningar i glaset, speciellt när det är kallt ute. Med metalliserade vävar reflekteras nästan all värme ut och reduceras risken för detta. Något att kolla upp för att förbättra upplevelsen för hyresgästen. Det kan vi även effektbegränsa så att det inte skapar onödig energianvändning.

 Belysningstyrningen då?
– Vi har aktiv tändning och frånvarosläckning, då slipper vi att det tänds överallt när man går igenom fastigheten. Det fungerar väldigt bra. Dagljuskompensering har vi bara haft ett enda klagomål som Markus (Lindinvents projektledare) justerade och sen har det fungerat bra.  

Jag tycker om överblicken, ställer in mina intervall för vad som är lämpligt för tex temperatur och ser väldigt snabbt var jag eventuellt har något att titta närmare på. Bara översikten gör att mitt jobb underlättas väldigt mycket. På startsidan ser man direkt sammanlagring och väldigt mycket annat och hittar man en avvikelse kan man snabbt kolla vad det är. Det är bara ett klick så har man överblick på allt. Det är perfekt! Vi sätter ju Lindinvent i många fastigheter just för att det fungerar så bra.

Jörgen Benediktsson,
Tekniskt ansvarig, Vasakronan

 Hur är det att jobba med Lindinvent då?
– Jag har jobbat mycket med Markus som är projektledare och jag tycker han är väldigt duktig. Han är saklig och berättar så man förstår.

Vad tänker du om Lindinvent? Sammanfatta med två tre ord.
 – Bra lösningar. Produkter som kan lösa det mesta.

Om du fick justera Kv Abbedissans lösning, vad skulle det vara?
– Huset är ganska optimalt. De har tänkt till när det projekterades. Skulle då vara att kunna ta upp solavskärmningen lite för utsiktens skull. Men jag skall kolla det med fönstertillverkarna så kanske vi kan få till det också!

Kraftfull visualisering i LINDINSPECT®.

Skulle du rekommendera Lindinvent till andra fastighetsägare?
– Ja. LINDINSPECT® gör det väldigt enkelt att jobba med. Översikter, ritningar, rumsnr mm gör att det blir väldigt bra. Och jag har redan rekommenderat till andra fastighetsägare 😊.

Jag tackar för intervjun och möjligheten att få se våra lösningar från en av våra engagerade kunders ögon och höra hur nöjda de är. Det är väldigt stimulerande att få visa att vi kan bidra till fantastiska fastigheter som både har nöjda hyresgäster och mycket låg energianvändning med nöjda tekniker som driftar dem! 

Fastigheten Kv Abbedissan 2 - teknisk lösning

Vasakronan har ett flertal olika lösningar och fabrikat i sina fastigheter. I Abbedissan 2 var det ursprungliga valet att använda sig av Lindinvent med luftburen kyla, därefter anslöts även solskydd. I fastigheten finns en geo-anläggning som även försörjer fastigheten intill.  Fastigheten stod färdig 2019 och är 15 888 kvm stor, innehåller kontor och ett uppvärmt mindre garage.

Tekniken som gör det möjligt

Vasakronans beskrivning av projektet